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随着粤港澳大湾区的建设与发展，越来越多的港澳人士选择在大湾区城市购房置业。然而，购房政策较为复杂，且大湾区不同城市的购房政策也不尽相同，可能会使港澳购房者感到困惑。以深圳为例，近年来，深圳的购房政策经历了多次调整，从对港澳人士购房资格的逐步放宽，到资金结算支付的便利化，这些变化不仅影响着购房流程，更关系到港澳人士的切身利益。本文将解析港澳人士在深圳市购房的相关政策及流程，帮助港澳人士更好地了解在深圳购房（本文主要讨论一手房）的若干应注意事项，规避潜在风险。

根据《深圳国土资源和房产管理局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》港澳居民可在深圳购买一套用于自住的商品房（住宅类）。而商业类产品，包括商务公寓、写字楼等不限购[1]。另外，限购政策的审核单位为个人而非以家庭为单位，审核范围为境内房产总数。深圳市不动产登记处目前不具备主动审核境内房产总数的条件，需买受人出具承诺书。

（1）购房者的身份证明文件，包括港澳居民身份证及《港澳居民往来内地通行证》。

（2）如果购房者委托代理人处理购房事宜，则需提交授权委托书及其公证件。

（3）自住自用承诺书。

（4）不动产查询单。

1.3 向境内汇购房款和偿还按揭贷款不限币种、不纳入港澳居民个人向内地同名银行账户汇入汇款每人每天最高限额管理

根据《港澳居民购买深圳市房产结算支付便利化业务指引》（以下简称“指引”）第四条，港澳居民也可以选择从境外将购房款汇往其境内同名账户（人民币或外币账户）并办理相关购房资金的结算支付。汇款的交易附言应列明所购商品房的具体地址。其中，从境外汇入人民币的，不纳入港澳居民个人向内地同名银行账户汇入汇款每人每天最高限额管理，但收款银行应对汇入的人民币进行监管，确保资金定向用于购房，不得挪作他用。除此之外，《指引》第五条规定，港澳居民可以将境外人民币或外币资金汇往境内贷款账户，用于偿还境内按揭贷款（含月供或提前还款）。贷款银行进行真实性审核后，将不超过月供或提前还款规模的人民币划入（或外币结汇后划入）港澳居民境内贷款账户。港澳居民应承诺相关资金仅用于偿还按揭贷款，不得挪作他用。贷款银行应对相关资金的用途进行监测。港澳居民汇入偿还按揭贷款的人民币资金不纳入港澳居民个人向内地同名银行账户汇入汇款每人每天最高限额管理。

2.1 确保开发商已取得商品房预售许可证或完成所有权首次登记

根据《深圳市房地产市场监管办法》第十四条，房地产开发企业应在商品房销售，应当将下列材料在营业场所公示：购房指引；营业执照和资质证书；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；采取预售的，应当公示商品房预售许可证；建设用地使用权出让合同书；商品房买卖合同示范文本及附件；商品房项目总平面图和测绘报告；商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；商品房销售控制表；业主临时管理规约；前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。购房者在购房前应认真查看上述信息，以全面了解项目的合法性、配套设施、物业服务、环境影响等重要事项，从而做出更理性的购房决策，规避因信息不对称导致的潜在风险。

（1）商品房预售，地产开发商应开设商品房预售款专用账户

根据《房屋网签备案业务操作规范》第4.4.1条，商品房预售资金全部纳入交易资金监管。交易资金监管是房屋交易网签备案过程中，由住房和城乡建设部门、政府授权的银行业金融机构或具有相应资质的第三方机构对商品房预售资金、存量房交易资金等实施监管，是确保房屋交易资金安全的重要环节。因此，购房者应确保将预售资金打入房地产开发企业的预售款专用账户中，以确保交易安全。

（2）商品房现售，购房者可结合自身情况决定是否将存量房交易资金纳入资金监管。

2.4 签订认购书等意向文件

根据《房屋网签备案业务操作规范》2.4条，新建商品房网签备案，由房地产开发企业办理。存量房网签备案，通过房地产经纪机构成交的，由房地产经纪机构办理。除此之外，深圳市要求港澳人士作为签订主体的商品房买卖合同需经公证处公证。网签备案后，房屋交易信息将被记录在系统中，防止开发商“一房二卖”或擅自变更合同内容，因此购房者在签订房屋买卖合同后，应密切关注开发商的网签备案进度，要求开发商及时履行网签备案义务，确保交易顺利进行。

根据《中华人民共和国民法典》第221条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记后，购房者对房屋的权益得到公示，可有效防止开发商“一房二卖”或擅自抵押房屋，保障购房者未来取得房屋产权。除此之外，预告登记可以明确房屋的产权归属，为后续的房屋交付、产权转移登记等环节提供法律依据。因此，购房者在缴纳预售款后，应密切关注预告登记办理进度，确保预告登记及时完成。

根据《城市房地产开发经营管理条例（2020年11月修订）》第三十二条，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

[1]来源：中央人民政府驻澳门特别行政区联络办公室官网：http://www.zlb.gov.cn/2023-09/08/c_1212265649.htm

[2]《深圳市房地产市场监管办法》第十二条，房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。

[3]《不动产登记暂行条例实施细则（2024修正）》第24条，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

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