在國家“房住不炒”的定位下，許多地方政府都出臺了房屋限購政策，限制房地產投機行為。對於房地產企業而言，限購政策直接影響著房屋的可售價格、潛在客戶規模，進而影響房地產企業的盈利能力。因此，房地產企業格外關注限購政策的變化情況。在相關政策更新發佈後，甚至在傳聞階段，有的房地產企業會第一時間轉發這類資訊，甚至進行加工、解讀，以吸引更多潛在客戶，但與此同時卻忽視了其中可能暗藏的法律風險。

一、 企業宣傳、解讀政策的現實原因
房地產企業為什麼要解讀政策？就其自身而言，宣傳利好政策能夠吸引潛在客戶；就客觀情況而言，消費者對專業人士的政策解讀也有實際需要。

政策需要解讀的直接原因就是它複雜、難懂。一份通俗易懂又全面的政策檔無疑是對大眾最為友好的，不用解讀的政策檔是最“接地氣”的。然而遺憾的是，受限於政策出臺的背景、條文本身的靈活程度、社會大眾的理解能力等多種因素，許多地方政府發佈的政策檔仍需要整理、解讀。

此外，部分地方政府的限購政策往往是以部門聯合通知的形式發佈的，而且會根據調控情況不定期更新、修改政策，但並不是每一次修改都能涉及到政策的方方面面。例如，首先發佈的A通知對社保繳納年限、家庭限購套數、二手房出售年限、稅費繳納等作出規定，而一段時間後發佈的B通知對社保繳納年限、二手房出售年限、公積金貸款額度作出規定。此時就需要結合該政府關於限購發佈的每一份政策檔，才能整理出完整的限購規定。大多數房屋需方可能沒有整理、解讀政策的精力和能力，但對房屋供方而言，解讀政策可以對企業進行宣傳，又能培養潛在客戶，具備解讀政策的動力。

二、 錯誤解讀政策的法律風險
錯誤解讀政策，是指在有政府官方發佈的政策檔的情況下，房地產企業為了吸引客戶，釋放利好消息，曲解了政策內容。這種曲解可能是無意或有意的。錯誤解讀政策可能包括理解錯誤導致的錯誤解讀，忽略重要條件導致的錯誤解讀等。錯誤解讀政策可能存在以下法律風險：

1、構成發佈虛假廣告
許多政策解讀往往與房屋銷售廣告搭配出現，構成廣告內容的一部分。例如將限購政策放鬆與銷售價格折扣放在一起宣傳，以吸引消費者。若政策解讀出現錯誤，引起誤解，那麼就可能構成發佈虛假廣告的行為。

廣告主應當對廣告內容的真實性負責。《中華人民共和國廣告法》（以下簡稱“《廣告法》”）第四條第一款規定：“廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。”

發佈虛假廣告最高可處廣告費用十倍或二百萬元的罰款，且可能被吊銷營業執照，撤銷廣告審查批准檔、一年內不受理廣告審查申請。《廣告法》第五十五條第一款規定：“違反本法規定，發佈虛假廣告的，由市場監督管理部門責令停止發佈廣告，責令廣告主在相應範圍內消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照，並由廣告審查機關撤銷廣告審查批准檔、一年內不受理其廣告審查申請。”第四款規定：“廣告主、廣告經營者、廣告發佈者有本條第一款、第三款規定行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

發佈虛假廣告情節嚴重的還可構成犯罪。《中華人民共和國刑法》（以下簡稱“《刑法》”）第二百二十二條規定：“廣告主、廣告經營者、廣告發佈者違反國家規定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳，情節嚴重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。”

2、構成傳播謠言
錯誤解讀政策也可能表現為宣傳根本不存在的政策內容，並因此構成傳播謠言的違法行為。

根據《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十五條，散佈謠言擾亂公共秩序，可處五日以上十日以下拘留，可以並處五百元以下罰款；情節較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。

通過網路發佈錯誤的解讀政策資訊，也可能違反《中華人民共和國網路安全法》（以下簡稱“《網路安全法》”）。《網路安全法》第十二條第二款規定：“任何個人和組織使用網路應當遵守憲法法律，遵守公共秩序，尊重社會公德，不得危害網路安全，不得利用網路從事危害國家安全、榮譽和利益，煽動顛覆國家政權、推翻社會主義制度，煽動分裂國家、破壞國家統一，宣揚恐怖主義、極端主義，宣揚民族仇恨、民族歧視，傳播暴力、淫穢色情資訊，編造、傳播虛假資訊擾亂經濟秩序和社會秩序，以及侵害他人名譽、隱私、智慧財產權和其他合法權益等活動。”

根據媒體報導，2016年12月13日，據杭州警方透露，因在網上散佈“杭州新一輪限購政策10月10日落地、需交2年杭州社保才能滿足購房資格”等虛假資訊，製造市場緊張氣氛，導致杭州樓市出現短暫銷售異常，某房地產策劃公司總經理王某某已被公安機關依法行政拘留8日。[1]2017年4月，河北省石家莊市一線民李某某也因編造、傳播“石家莊市政府關於進一步調整我市住房限購政策的通知”，造成惡劣影響，被警方行政拘留5日。[2]

而上市房地產企業故意發佈錯誤的政策解讀資訊，並借此操作股價的，也可能違反《刑法》，構成操縱證券、期貨市場罪。根據《刑法》第一百八十二條的規定，利用虛假或者不確定的重大資訊，誘導投資者進行證券、期貨交易，操縱證券、期貨市場，影響證券、期貨交易價格或者證券、期貨交易量，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金；情節特別嚴重的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處罰金。

三、 傳播未正式發佈、未經證實的政策的法律風險
有時政策檔會通過非官方管道流出，並在社會上傳播。例如2022年4月底在小範圍內傳播的“東莞樓市新政”，許多房地產仲介、自媒體都參與了轉發，甚至有房地產企業放出宣傳新政的廣告，內容詳實且有明確的實施日期。但當時東莞市住建局並未正式發佈任何通知，而到了傳聞中新政實施的日期，也沒有任何政策檔公佈。

1、構成偽造、變造國家機關公文、印章
傳播未正式發佈、未經證實的政策很可能構成發佈虛假廣告、散佈謠言的行為。除上文所述的有關發佈虛假廣告、散佈謠言的法律責任外，房地產企業在傳播這類消息時，也可能觸犯偽造、變造國家機關公文、印章罪。

部分法律意識不強的企業在傳播沒有正式發佈“新政”時，為了增強可信度，會直接用軟體合成“紅頭文件”，用摳圖的形式加蓋政府部門的印章。根據《刑法》第二百八十條第一款，該行為可能構成偽造、變造國家機關公文、印章罪，可處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利，並處罰金；情節嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金。

2、構成洩露國家秘密
傳播未發佈的政策檔也可能構成洩露國家秘密。《中華人民共和國保守國家秘密法》第二條規定：“國家秘密是關係國家安全和利益，依照法定程式確定，在一定時間內只限一定範圍的人員知悉的事項。”與房地產有關的政策屬於房地產市場調控的重要措施，不排除在一定時期內屬於國家秘密。

根據《廣告法》第九條的規定，廣告不得損害國家的尊嚴或者利益，洩露國家秘密。根據《廣告法》第五十七條的規定，發佈本法第九條禁止情形的廣告，最高可處一百萬元罰款。

四、 總結
解讀政策有現實需要，但也可能存在潛在法律風險。特別是在國家嚴厲打擊房地產投機行為，堅持“房住不炒”精神的當下，相關部門也在加大對房地產市場違法行為的打擊力度。以2018年8月深圳市十部門聯合發佈的《聯合開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動工作方案》為例，該工作方案將“通過捏造、散佈不實資訊，或者曲解有關房地產政策等方式，誤導購房人的市場預期”作為治理的工作重點之一。

相關企業在日常經營過程中，應當謹慎發佈與政策解讀相關的資訊，嚴格審核對外發佈的內容，避免誤導消費者，構成違法甚至犯罪行為。

[1]https://www.yicai.com/news/5133724.html

[2]https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1669468?from=timeline&isappinstalled=0

免責及版權申明
本微信文章僅為交流之目的，不構成李偉斌律師事務所任何形式的法律意見。歡迎轉發本微信文章。如需轉載或引用本微信文章的內容，請注明文章來源：李偉斌律師事務所微信公眾號-跨境法律直通車(ID:L-P-CN)。如您需要專業法律意見或就相關內容做進一步探討，歡迎與我們聯繫。