隨著私家車數量日趨增多,社區車位引發的矛盾日益突出,其主要爭議焦點之一為社區停車位的歸屬問題。本文結合相關法律法規就深圳社區車位的歸屬問題進行簡要分析。
一、車位的歸屬
依照物權法理,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。依據深圳市現行法規和政策,車位不能單獨進行產權登記,建設單位和業主均無法單獨取得停車位物權意義上的所有權,但可以依法確認車位及相應收益權的歸屬。
按照物理空間劃分,社區的車位主要有四種:地上車位、架空層車位、地下停車場、人防車位。下文就上述不同類型車位的歸屬簡要進行分析。
1.地上車位
《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日起實施)第二百七十五條規定:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。”
對於地上車位,首先需確認該地上車位是否屬於建築區劃內,對於建築區劃內的車位歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。若建設單位的售房合同約定車位屬於建設單位所有,此種情況下,地上車位元一般歸屬於建設單位。如果地上車位屬於建築區劃外,佔用業主共有的道路或者其他場地的,則其屬於業主共有。
2.架空層車位
架空層為僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。架空層有多種用途,當其規劃用於車位時,就形成架空層車位。
架空層車位的歸屬需考察該架空層是否屬於計算容積率(“計容”)建築面積。部分《建設工程規劃許可證》和《建設工程規劃驗收合格證》中會標注架空的面積,可結合該等檔標明的計容積率建築面積和不計容積率建築面積進行判斷。如果架空層不計容,則架空層車位一般歸屬於建設單位,建設單位可以通過出售、附贈或者出租等方式處分給業主。如果架空層計容,則架空層車位一般屬於業主共有。
3.地下停車場
《深圳經濟特區房地產轉讓條例》(2019修正)第十三條規定,“房地產轉讓時,轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空餘地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的,停車場、廣告權益隨房地產同時轉移;有特別約定的,經不動產登記機構首次登記,由登記的權利人擁有。”
《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(建房[1995]517號)第九條:“公用建築面積計算原則:凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。”
法律法規對專案建設之初建築區劃內依照規劃審批建成的車位、車庫的歸屬確立了約定優先的處理原則。如果商品房首次轉讓合同中對車位歸屬有明確約定,則應依據該約定確定歸屬。
如果沒有約定,則需要結合地下停車場是否屬於不計容積率建築面積、是否計入公用建築面積、地下停車場的成本是否以其他方式分攤到各個商品房的出售價格中等多種因素來判斷地下停車場的歸屬。如屬於不計容積率建築面積、未計入公用建築面積、成本未分攤到商品房出售價格中,則車位一般歸屬於建設單位,否則一般屬於業主共有。
4.人防車位
人防車位則指利用人民防空工程建造的車位元。人民防空工程是指為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築,以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。
《中華人民共和國人民防空法》第五條:“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支援企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”
《深圳經濟特區物業管理條例》(2019修訂)第八十七條規定,“物業管理區域依法配建的人民防空工程平時用於停放汽車的,應當開放使用並保持人民防空功能,按照‘誰受益、誰負責’的原則,由人民防空工程停車位元使用費收取方負責維修、保養。”
目前對人防車位的權屬有兩種觀點,一種屬於國家,一種屬於投資者。人防車位元的功能是服務戰時所需,筆者認為人防車位的所有權歸國家更符合人防工程建設的初衷。但建設單位作為投資者,可以依法取得平時人防車位的收益。深圳並未對人防車位的權屬進行規定,但確立了誰受益、誰負責的原則。
二、典型案例
在深圳市瑞征物業管理有限公司、深圳市元盛實業有限公司物業服務合同糾紛一案(案號:(2018)最高法民再263號)中,最高人民法院經審理認為:案涉115個地下停車位分屬於地下一層、地下二層,其中100個停車位位於地下二層。關於元盛公司應否享有地下一層車位收益, 經審理查明,案涉地下停車場沒有計入容積率即並未佔用案涉社區土地的使用權。案涉地下停車場也未計入公用建築面積及作為分攤公用面積銷售給業主,現也沒有證據證實地下停車場的成本以其他方式實際計入業主的購房款中即案涉地下停車場開發成本並未相應分攤到各個商品房的出售價格之中。
關於元盛公司應否享有地下二層車位收益。根據元盛公司在原審中提交的證據,能夠證實元盛公司作為美加廣場的開發商即建設單位,美加廣場包括案涉地下停車場系其投資和建設。地下二層屬於民防工程,戰時作為一般城市居民掩蔽所,平時可作為停車場。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款:“國家鼓勵、支援企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”的規定,元盛公司作為該工程的投資者享有相關的收益,即對案涉車位中位於地下二層的100個停車位享有收益。
元盛公司與業主在簽訂《深圳市房地產買賣合同》中雖未對停車位進行約定,但元盛公司在房屋開發銷售時與部分的業主陸續簽訂了一百多份《美加廣場車位租賃合同》,約定通過租賃70年的方式將部分車位元轉讓給業主使用。因此,元盛公司作為美加廣場地下停車場的建設者,在商品房初始銷售時,通過另行簽訂車位元租賃合同的方式對停車場的權益進行了明確約定,故不適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款的規定。廣東省深圳市中級人民法院(2016)粵03民終3713號民事判決依據上述規定,認定案涉車位歸全體業主的前提不能成立。
綜上,因案涉地下停車場既沒有計入容積率即並未佔用案涉社區土地的使用權,現瑞征公司也未提交證據證明案涉地下停車場開發成本已相應分攤到各個商品房的出售價格之中,因此不宜認定案涉車位已隨美加廣場專案所有權的轉讓,一併轉移給全體業主。檢察機關的該抗訴意見,不予採納。最高人民法院最終維持了廣東省高級人民法院的再審判決。
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