《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（以下簡稱“《拍賣變賣規定》”）第十二條第一款規定：“法律、行政法規對買受人的資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件。”但房產所在地的限購政策是否屬於該規定中的“特殊規定”，買受人資格是否應當受此限制，各地司法實踐處理中存在著差異。為了進一步規範司法拍賣房產行為，最高人民法院於2021年12月17日發佈了《最高人民法院關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》（以下簡稱“《法拍房競買資格規定》”，2022年1月1日起施行），明確了競買人資格應當受房產所在地限購政策的約束。本文將對現行規定進行具體分析，探討司法拍賣房產買受人競買資格相關問題。

一、買受人競買資格解析
（一）一般競買資格限制
一般情形下，成為競買人應當具備一定的基本條件，其一，《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》（以下簡稱“《網拍規定》”）第十四條1規定了競買人應當具備完全民事行為能力；其二，《網拍規定》第三十四條規定了不得參與競買的機構和人員的範圍：“實施網路司法拍賣的，下列機構和人員不得競買並不得委託他人代為競買與其行為相關的拍賣財產：（一）負責執行的人民法院；（二）網路服務提供者；（三）承擔拍賣輔助工作的社會機構或者組織；（四）第（一）至（三）項規定主體的工作人員及其近親屬。”該規定的目的是為了避免法院、網路服務提供者及輔助機構工作人員及其近親屬進行暗箱操作、謀取私利的行為產生。

（二）法律行政法規特殊規定限制
特殊情形下，成為競買人應當具備特定的資格或條件，在《拍賣變賣規定》第十二條2第一款中規定了競買人應當符合法律法規中的一些特殊規定。譬如競買集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉鎮範圍內具備房屋建設申請條件的人3。又如《中華人民共和國商業銀行法》第二十八條規定，任何單位和個人購買商業銀行股份總額百分之五以上的，應當事先經國務院銀行業監督管理機構批准。

（三）房產限購政策限制
近年來，深圳、廣州、北京等地陸續推出了地方性規定，明確了法拍房競買人應當受限購政策的約束。《法拍房競買資格規定》正式明確了在全國範圍內將法拍房納入限購範圍：“人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。”上述規定主要基於公平原則，以實現了所有市場的公平，防止利用法拍房炒房。

（四）其他限制
境外機構或個人作為競買人會受到的相關限制。《住房城鄉建設部、商務部、國家發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》（建房[2015]122號）第三條規定：“境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產的企業除外）和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。”《住房和城鄉建設部、國家外匯管理局關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》（建房〔2010〕186號）第一條規定：“境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。法律法規另有規定的除外。”

此外，實踐中對限制高消費的被執行人是否可以作為競買人參與司法拍賣有一定爭議。有法院認為，被執行人違反限制消費令應當承擔相應的法律責任，與其是否具備競買資格無直接聯繫。如(2020)京執複129號、(2020)京03執異53號案件。

二、買受人競買資格的事前審查
在拍賣前，人民法院發佈拍賣公告時應明確載明競買人必須具備的購房資格及其相應的法律後果等內容，競買人亦應當作出相關承諾。4實施網路拍賣的網路司法拍賣平臺還應作出特別提示，實踐中網路司法拍賣平臺通常採用標亮文字說明或彈窗的形式予以特別提示。5在拍賣成交後、向買受人出具成交裁定書前，法院應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料，且該等購房資格應當持續，不可中斷。6此外，申請執行人請求以物抵債的，亦應當具備購房資格。7

三、買受人無競買資格的處理
（一）虛構購房資格的拍賣行為無效
《法拍房競買資格規定》第四條規定：“買受人虛構購房資格參與司法拍賣房產活動且拍賣成交，當事人、利害關係人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，人民法院應予支持。依據前款規定，買受人虛構購房資格導致拍賣行為無效的，應當依法承擔賠償責任。”第六條規定：“人民法院組織的司法拍賣房產活動，競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通，侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

值得注意的是，若競買人採用借名買房的方式參與拍賣，該等借名行為及拍賣行為是否有效？對此，最高人民法院在（2020）最高法民再328號案件中認為，徐某某在當時已有兩套住房的情況下仍借曾某某之名另行買房，目的在於規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對於此種行為如不加限制而任其氾濫，則無異於縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐某某與曾某某為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效，徐某某依據規避國家限購政策的借名買房合同關係，不能排除對案涉房屋的執行。

（二）無競買資格的可撤銷司法拍賣
根據《網拍規定》第三十一條的規定8，買受人不具備法律、行政法規和司法解釋規定的競買資格的，當事人、利害關係人可以提出異議請求撤銷網路司法拍賣。但該規定僅規定了當事人及利害關係人可以通過異議請求撤銷拍賣，並未規定法院是否可以依職權撤銷拍賣。筆者認為，人民法院在出具裁定書前對買受人競買資有審查義務，已對買受人競買資格進行審查，後續若發現不符合資格的，可以在不損害當事人、利害關係人的合法權益及法律、行政法規、司法解釋所保護的相關法益的前提下，法院可予以撤銷拍賣裁定，對此相關司法解釋有待進一步細化。此外，也有相關學者建議人民法院可以根據競買人的人數採取撤銷司法拍賣或變更競買人的方式分情形處理9。

撤銷網路司法拍賣的，人民法院可以重新組織拍賣，但就保證金是否退還問題，立法目前對此並無明確規定。目前法規僅規定拍賣成交後買受人悔拍的情形下10，競買人交納的保證金不予退還。筆者認為，《法拍房競買資格規定》第二條已規定拍賣公告應載明競買人必須具備購房資格及其相應法律後果等內容，買受人也應當承諾具備購房資格及自願承擔法律後果。因此，保證金的是否退還、以及是否承擔重新拍賣價格與本次拍賣價格的差價彌補等責任應當根據具體的拍賣公告進行確定。

四、小結
綜上所述，司法拍賣程式中，房產買受人除應符合一般情形下關於競買人的資格條件要求外，也應符合房產所在地相關限購政策要求。對此，人民法院在拍賣時將進行嚴格的事前審查。若買受人無競買資格而拍賣成交的，相關拍賣行為可能無效，相關裁定將可能被撤銷；此外，房產買受人還將承擔相關責任，不但可能被沒收保證金，還有可能要補償重新拍賣的價款低於原拍賣價款造成的差價等費用、承擔相關賠償責任等。建議法拍房競買人在進行拍賣時，提前審核一下自己的競買資格，特別是是否具備房產所在地的購房資格，且不要採取借名方式參與拍賣房產的競買。

[1]參見《網拍規定》第十四條：“實施網路司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發佈當日通過網路司法拍賣平臺對下列事項予以特別提示：（一）競買人應當具備完全民事行為能力，法律、行政法規和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件；……”

[2] 參見《拍賣變賣規定》第十二條：“法律、行政法規對買受人的資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件。申請執行人、被執行人可以參加競買。”

[3] 參見江蘇省東臺市人民法院執行裁定書(2021)蘇0981執異78號、廣東省潮州市中級人民法院執行裁定書（2015）潮中法執複字第4號

[4] 參見《法拍房競買資格規定》第二條：“人民法院組織司法拍賣房產活動時，發佈的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律後果等內容，競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自願承擔法律後果。”

[5] 參見《網拍規定》第十四條：“實施網路司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發佈當日通過網路司法拍賣平臺對下列事項予以特別提示：

（一）競買人應當具備完全民事行為能力，法律、行政法規和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件；……”

[6] 參見《法拍房競買資格規定》第三條：“人民法院在司法拍賣房產成交後、向買受人出具成交裁定書前，應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經審核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予准許。”

[7] 參見《法拍房競買資格規定》第三條：“人民法院在司法拍賣房產成交後、向買受人出具成交裁定書前，應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經審核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予准許。”

[8] 參見《網拍規定》第三十一條：“當事人、利害關係人提出異議請求撤銷網路司法拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應當支持：

（一）由於拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現的，但拍賣時的技術水準不能發現或者已經就相關瑕疵以及責任承擔予以公示說明的除外；

（二）由於系統故障、病毒入侵、駭客攻擊、數據錯誤等原因致使拍賣結果錯誤，嚴重損害當事人或者其他競買人利益的；

（三）競買人之間，競買人與網路司法拍賣服務提供者之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；

（四）買受人不具備法律、行政法規和司法解釋規定的競買資格的；

（五）違法限制競買人參加競買或者對享有同等權利的競買人規定不同競買條件的；

（六）其他嚴重違反網路司法拍賣程式且損害當事人或者競買人利益的情形。”

[9] 參見薑波：《網路司法拍賣買受人無競買資格情形的應對措施細化》，載於《人民法院報》2021年12月01日第07版。該文章認為，司法解釋可對買受人無競買資格情形的處理作如下細化規定：買受人不具備法律、行政法規和司法解釋規定的競買資格的，應分別情形，作出如下處理：（一）僅有一名競買人報名參與競買的，不管當事人、利害關係人有無提出撤銷拍賣請求，人民法院均應撤銷拍賣；（二）僅有兩名競買人報名參與競買，另一名具備競買資格的競買人請求以成交價買受拍賣財產的，當事人、利害關係人不申請撤銷拍賣的，對具備競買資格競買人的買受請求，人民法院應予准許；（三）有三名以上競買人報名參與競買，僅有一名具備競買資格的競買人請求以成交價買受拍賣財產的，當事人、利害關係人不申請撤銷拍賣的，對具備競買資格競買人的買受請求，人民法院應予准許；有兩名以上具備競買資格的競買人請求以成交價買受拍賣財產的，人民法院應撤銷拍賣。

[10] 參見《拍賣變賣規定》第十條：“拍賣不動產、其他財產權或者價值較高的動產的，競買人應當於拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低於評估價或者市價的百分之五。

應當預交保證金而未交納的，不得參加競買。拍賣成交後，買受人預交的保證金充抵價款，其他競買人預交的保證金應當在三日內退還；拍賣未成交的，保證金應當於三日內退還競買人。”

《網拍規定》第二十四條：“拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。

悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。”

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