Research & Publication

法律实务 |谈深圳小区车位的归属

Author: 陈学斌、王维 Category: Research & Publication 2022.12.07

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随着私家车数量日趋增多,小区车位引发的矛盾日益突出,其主要争议焦点之一为小区停车位的归属问题。本文结合相关法律法规就深圳小区车位的归属问题进行简要分析。

一、车位的归属
依照物权法理,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。依据深圳市现行法规和政策,车位不能单独进行产权登记,建设单位和业主均无法单独取得停车位物权意义上的所有权,但可以依法确认车位及相应收益权的归属。
按照物理空间划分,小区的车位主要有四种:地上车位、架空层车位、地下停车场、人防车位。下文就上述不同类型车位的归属简要进行分析。
1.地上车位
《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日起实施)第二百七十五条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
对于地上车位,首先需确认该地上车位是否属于建筑区划内,对于建筑区划内的车位归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。若建设单位的售房合同约定车位属于建设单位所有,此种情况下,地上车位一般归属于建设单位。如果地上车位属于建筑区划外,占用业主共有的道路或者其他场地的,则其属于业主共有。
2.架空层车位
架空层为仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层有多种用途,当其规划用于车位时,就形成架空层车位。
架空层车位的归属需考察该架空层是否属于计算容积率(“计容”)建筑面积。部分《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》中会标注架空的面积,可结合该等文件标明的计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积进行判断。如果架空层不计容,则架空层车位一般归属于建设单位,建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主。如果架空层计容,则架空层车位一般属于业主共有。

3.地下停车场
《深圳经济特区房地产转让条例》(2019修正)第十三条规定,“房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经不动产登记机构首次登记,由登记的权利人拥有。”

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房[1995]517号)第九条:“公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”
法律法规对项目建设之初建筑区划内依照规划审批建成的车位、车库的归属确立了约定优先的处理原则。如果商品房首次转让合同中对车位归属有明确约定,则应依据该约定确定归属。
如果没有约定,则需要结合地下停车场是否属于不计容积率建筑面积、是否计入公用建筑面积、地下停车场的成本是否以其他方式分摊到各个商品房的出售价格中等多种因素来判断地下停车场的归属。如属于不计容积率建筑面积、未计入公用建筑面积、成本未分摊到商品房出售价格中,则车位一般归属于建设单位,否则一般属于业主共有。

4.人防车位
人防车位则指利用人民防空工程建造的车位。人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

《中华人民共和国人民防空法》第五条:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”
《深圳经济特区物业管理条例》(2019修订)第八十七条规定,“物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的,应当开放使用并保持人民防空功能,按照‘谁受益、谁负责’的原则,由人民防空工程停车位使用费收取方负责维修、保养。”
目前对人防车位的权属有两种观点,一种属于国家,一种属于投资者。人防车位的功能是服务战时所需,笔者认为人防车位的所有权归国家更符合人防工程建设的初衷。但建设单位作为投资者,可以依法取得平时人防车位的收益。深圳并未对人防车位的权属进行规定,但确立了谁受益、谁负责的原则。

二、典型案例
在深圳市瑞征物业管理有限公司、深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷一案(案号:(2018)最高法民再263号)中,最高人民法院经审理认为:案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层,其中100个停车位位于地下二层。关于元盛公司应否享有地下一层车位收益, 经审理查明,案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权。案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主,现也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中。

关于元盛公司应否享有地下二层车位收益。根据元盛公司在原审中提交的证据,能够证实元盛公司作为美加广场的开发商即建设单位,美加广场包括案涉地下停车场系其投资和建设。地下二层属于民防工程,战时作为一般城市居民掩蔽所,平时可作为停车场。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”的规定,元盛公司作为该工程的投资者享有相关的收益,即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。
元盛公司与业主在签订《深圳市房地产买卖合同》中虽未对停车位进行约定,但元盛公司在房屋开发销售时与部分的业主陆续签订了一百多份《美加广场车位租赁合同》,约定通过租赁70年的方式将部分车位转让给业主使用。因此,元盛公司作为美加广场地下停车场的建设者,在商品房初始销售时,通过另行签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定,故不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。广东省深圳市中级人民法院(2016)粤03民终3713号民事判决依据上述规定,认定案涉车位归全体业主的前提不能成立。
综上,因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权,现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中,因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让,一并转移给全体业主。检察机关的该抗诉意见,不予采纳。最高人民法院最终维持了广东省高级人民法院的再审判决。



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