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随着中国的经济的发展，境外机构和个人在境内置业、进行经济合作越发普遍。但因中国存在相关房地产限购政策，使得纠纷频发。本文将结合法院判例，分析法院执行程序中限购政策对境外机构和个人的影响。

一、关于境外机构和个人限制购买境内房产的部分相关规定

二、法院执行程序中的影响及风险

1、可能无法参与房产拍卖且需自行承担成交但无法过户的风险

根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号），下称“《竞买人资格规定》”）第一条规定：“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。”如果境外机构或个人没有购房资格，将无法参与竞拍。

此外，《竞买人资格规定》第二条规定：“人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。”如因竞买人不符合有关房地产调控政策条件，导致无法办理产权过户手续的风险和后果，由竞买人自行承担；如因竞买人未在指定期限内办理产权过户手续或者其自身原因（含不符合有关房地产调控政策条件）不能办理产权过户手续，导致拍卖物被另案查封的风险和后果，也由竞买人自行承担。

2、因限外令未办理过户登记，可能无法排除执行

境外机构和个人即便签署了相关买卖合同并支付了购房款，但若因限购政策无法办理过户登记，依然无法取得房屋的所有权，如果此时该房屋被执行，买受人可能无法排除执行。

在梁某某与新起点公司案外人执行异议之诉一案（案号：（2019）沪02民终3852号）中，法院认为：“本案中,关于梁某某在系争房屋被司法查封之前,已就该房屋与凯阳公司签订买卖合同、支付了房屋价款并实际交房的事实,已经生效法律文书确认,本院予以认定。故本案的争议焦点为是否因梁某某的自身原因导致系争房屋未过户至其名下。首先,梁某某最终于2006年12月18日与凯阳公司就系争房屋签订房屋买卖合同,并经公证处公证,该时间发生在171号文颁布实施之后。根据171号文的规定,基于梁某某香港居民的身份和系争房屋的用途,该房屋无法过户至梁某某名下｡上述合同签订后,梁某某持该合同及公证书与凯阳公司共同到房地产登记机关办理过户登记时,也被登记机关以不符合171号文的规定为由拒绝办理,故系争房屋无法过户至其名下的主要原因是梁某某在签约时对政策限制的忽视。其次,梁某某向长宁法院提起诉讼时,系争房屋已被司法查封,故该院所作判决并不发生物权转移的效力。梁某某在长宁法院向其释明风险的情况下,仍坚持要求凯阳公司继续履行合同,其应自行承担可能发生的执行不能的后果｡再次,系争房屋于2006年2月23日核准登记至凯阳公司名下,于2007年10月16日第一次被司法查封,梁某某在此期间未及时通过法律途径主张权利,也属怠于行使权利｡ 因此,梁某某对系争房屋未能过户至其名下有过错,其对该房屋主张的物权期待权不足以排除普陀法院的执行。综上,梁某某的上诉请求不成立,应予驳回。”

3、境外申请执行人执行房产时可能无法以物抵债

《竞买人资格规定》第五条规定：“司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。”在执行房产时，房产会经过一拍、二拍、变卖三个阶段，如果房产仍然无人接手，胜诉一方有权考虑是否接收以物抵债。但因限购的存在，境外机构和个人即便有意愿以物抵债，也可能难以办理变更登记，因此最终的结果可能是法院终结本次执行，胜诉方无法获得任何执行款。

在郑某某、黄浦建设公司借款合同纠纷执行一案（案号：(2018)粤0391执665号之一）中，法院查明：“在执行过程中,本院依法查封并拍卖被执行人钱某某名下的房产,历经两次拍卖,起拍价分别为679008.00元、543206.40元,均无人参与竞买。后以543206.4元变卖上述房产,但亦无人参与变买。2019年5月8日,申请执行人郑某某向本院提交书面申请,要求以543206.4元价格以物抵债,将上述房产变更至其名下。本院向深圳市不动产登记中心送达协助强制过户通知书,不动产中心向本院回函:根据建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构何个人购房管理的通知》、《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》汇发[2016]第47号规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。因此上述房产暂时无法强制过户至申请人郑某某的名下。此外,本院通过深圳法院鹰眼查控网、全国法院网络执行查控系统对被执行人名下的银行存款、股票、工商股权、房产、土地使用权、车辆、支付宝账户余额等财产进行了查证,未发现被执行人有可供执行的财产。上述财产查证情况经告知申请执行人,申请执行人没有异议,亦未能向本院提供被执行人可供执行的财产线索。本院依法决定将被执行人纳入失信被执行人名单,并对被执行人发布限制消费令。”

法院认为：“本案被执行人目前没有可供执行的财产,且申请执行人在指定期限内不能提供财产可供执行,本次执行程序无法继续进行,可予以终结,需要等待继续执行的条件成就后再重新启动。终结本次执行程序期间,申请执行人享有继续要求被执行人清偿债务的权利,被执行人负有继续向申请执行人履行的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百一十九条规定,裁定如下:终结本次执行程序。”

三、总结

根据相关限制境外机构和个人购买境内房产的规定，只有在境内设立了分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习的境外个人才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，同时还需遵守地方相关政策（大湾区部分城市对于港澳居民购房另有规定）。如果没有购房资格，在法院执行程序中可能面临相关风险，包括无法参与竞拍、无法过户、无法排除执行、无法以物抵债实现债权等。建议境外机构和个人在进行房产交易前详细了解相关政策，必要时寻求适当的法律意见，以避免潜在的法律风险和经济损失。