(Available in Chinese Only)

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称“《拍卖变卖规定》”）第十二条第一款规定：“法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。”但房产所在地的限购政策是否属于该规定中的“特殊规定”，买受人资格是否应当受此限制，各地司法实践处理中存在着差异。为了进一步规范司法拍卖房产行为，最高人民法院于2021年12月17日发布了《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称“《法拍房竞买资格规定》”，2022年1月1日起施行），明确了竞买人资格应当受房产所在地限购政策的约束。本文将对现行规定进行具体分析，探讨司法拍卖房产买受人竞买资格相关问题。

一、买受人竞买资格解析
（一）一般竞买资格限制
一般情形下，成为竞买人应当具备一定的基本条件，其一，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“《网拍规定》”）第十四条1规定了竞买人应当具备完全民事行为能力；其二，《网拍规定》第三十四条规定了不得参与竞买的机构和人员的范围：“实施网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产：（一）负责执行的人民法院；（二）网络服务提供者；（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属。”该规定的目的是为了避免法院、网络服务提供者及辅助机构工作人员及其近亲属进行暗箱操作、谋取私利的行为产生。

（二）法律行政法规特殊规定限制
特殊情形下，成为竞买人应当具备特定的资格或条件，在《拍卖变卖规定》第十二条2第一款中规定了竞买人应当符合法律法规中的一些特殊规定。譬如竞买集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人3。又如《中华人民共和国商业银行法》第二十八条规定，任何单位和个人购买商业银行股份总额百分之五以上的，应当事先经国务院银行业监督管理机构批准。

（三）房产限购政策限制
近年来，深圳、广州、北京等地陆续推出了地方性规定，明确了法拍房竞买人应当受限购政策的约束。《法拍房竞买资格规定》正式明确了在全国范围内将法拍房纳入限购范围：“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。”上述规定主要基于公平原则，以实现了所有市场的公平，防止利用法拍房炒房。

（四）其他限制
境外机构或个人作为竞买人会受到的相关限制。《住房城乡建设部、商务部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号）第三条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）第一条规定：“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。”

此外，实践中对限制高消费的被执行人是否可以作为竞买人参与司法拍卖有一定争议。有法院认为，被执行人违反限制消费令应当承担相应的法律责任，与其是否具备竞买资格无直接联系。如(2020)京执复129号、(2020)京03执异53号案件。

二、买受人竞买资格的事前审查
在拍卖前，人民法院发布拍卖公告时应明确载明竞买人必须具备的购房资格及其相应的法律后果等内容，竞买人亦应当作出相关承诺。4实施网络拍卖的网络司法拍卖平台还应作出特别提示，实践中网络司法拍卖平台通常采用标亮文字说明或弹窗的形式予以特别提示。5在拍卖成交后、向买受人出具成交裁定书前，法院应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料，且该等购房资格应当持续，不可中断。6此外，申请执行人请求以物抵债的，亦应当具备购房资格。7

三、买受人无竞买资格的处理
（一）虚构购房资格的拍卖行为无效
《法拍房竞买资格规定》第四条规定：“买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。”第六条规定：“人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

值得注意的是，若竞买人采用借名买房的方式参与拍卖，该等借名行为及拍卖行为是否有效？对此，最高人民法院在（2020）最高法民再328号案件中认为，徐某某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某某与曾某某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

（二）无竞买资格的可撤销司法拍卖
根据《网拍规定》第三十一条的规定8，买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的，当事人、利害关系人可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。但该规定仅规定了当事人及利害关系人可以通过异议请求撤销拍卖，并未规定法院是否可以依职权撤销拍卖。笔者认为，人民法院在出具裁定书前对买受人竞买资有审查义务，已对买受人竞买资格进行审查，后续若发现不符合资格的，可以在不损害当事人、利害关系人的合法权益及法律、行政法规、司法解释所保护的相关法益的前提下，法院可予以撤销拍卖裁定，对此相关司法解释有待进一步细化。此外，也有相关学者建议人民法院可以根据竞买人的人数采取撤销司法拍卖或变更竞买人的方式分情形处理9。

撤销网络司法拍卖的，人民法院可以重新组织拍卖，但就保证金是否退还问题，立法目前对此并无明确规定。目前法规仅规定拍卖成交后买受人悔拍的情形下10，竞买人交纳的保证金不予退还。笔者认为，《法拍房竞买资格规定》第二条已规定拍卖公告应载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，买受人也应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。因此，保证金的是否退还、以及是否承担重新拍卖价格与本次拍卖价格的差价弥补等责任应当根据具体的拍卖公告进行确定。

四、小结
综上所述，司法拍卖程序中，房产买受人除应符合一般情形下关于竞买人的资格条件要求外，也应符合房产所在地相关限购政策要求。对此，人民法院在拍卖时将进行严格的事前审查。若买受人无竞买资格而拍卖成交的，相关拍卖行为可能无效，相关裁定将可能被撤销；此外，房产买受人还将承担相关责任，不但可能被没收保证金，还有可能要补偿重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价等费用、承担相关赔偿责任等。建议法拍房竞买人在进行拍卖时，提前审核一下自己的竞买资格，特别是是否具备房产所在地的购房资格，且不要采取借名方式参与拍卖房产的竞买。

[1]参见《网拍规定》第十四条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；……”

[2] 参见《拍卖变卖规定》第十二条：“法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。申请执行人、被执行人可以参加竞买。”

[3] 参见江苏省东台市人民法院执行裁定书(2021)苏0981执异78号、广东省潮州市中级人民法院执行裁定书（2015）潮中法执复字第4号

[4] 参见《法拍房竞买资格规定》第二条：“人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。”

[5] 参见《网拍规定》第十四条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：

（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；……”

[6] 参见《法拍房竞买资格规定》第三条：“人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。”

[7] 参见《法拍房竞买资格规定》第三条：“人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。”

[8] 参见《网拍规定》第三十一条：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：

（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；

（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；

（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；

（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；

（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”

[9] 参见姜波：《网络司法拍卖买受人无竞买资格情形的应对措施细化》，载于《人民法院报》2021年12月01日第07版。该文章认为，司法解释可对买受人无竞买资格情形的处理作如下细化规定：买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的，应分别情形，作出如下处理：（一）仅有一名竞买人报名参与竞买的，不管当事人、利害关系人有无提出撤销拍卖请求，人民法院均应撤销拍卖；（二）仅有两名竞买人报名参与竞买，另一名具备竞买资格的竞买人请求以成交价买受拍卖财产的，当事人、利害关系人不申请撤销拍卖的，对具备竞买资格竞买人的买受请求，人民法院应予准许；（三）有三名以上竞买人报名参与竞买，仅有一名具备竞买资格的竞买人请求以成交价买受拍卖财产的，当事人、利害关系人不申请撤销拍卖的，对具备竞买资格竞买人的买受请求，人民法院应予准许；有两名以上具备竞买资格的竞买人请求以成交价买受拍卖财产的，人民法院应撤销拍卖。

[10] 参见《拍卖变卖规定》第十条：“拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。”

《网拍规定》第二十四条：“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。”

免责及版权申明
本文章仅为交流之目的，不构成李伟斌律师事务所任何形式的法律意见。欢迎转发本文章。如需转载或引用本文章的内容，请注明文章来源。