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《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第七百三十四条在《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的基础上新增第二款“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”首次在法律条文层面确定了房屋优先承租权。
一、 优先承租权在我国的发展
从广义的法律来看，优先承租权并非首次出现。在《民法典》颁布实施前，部分地方性法规就优先承租权作出了规定，包括但不限于《武汉市城市房屋租赁管理办法》（1997年10月26日施行，现已失效）第十五条规定：“房屋租赁期限届满，租赁合同终止；出租人继续出租房屋的，原承租人在同等条件下有优先承租权；达成续租协议的，应重新签订租赁合同，并按本办法第九条的规定申请办理租赁登记备案手续。”《厦门市房屋租赁管理规定》（2010年修正）第二十五条规定：“房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。”《上海市房屋租赁条例》（2010年修正）第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”
虽然长期以来，优先承租权分布在地方性法规中，但全国人大的立法直到2018年9月5日《民法典各分编（草案）》才将优先承租权纳入。
二、 “房屋租赁”的含义
从法条本身而言，《民法典》并未指出“房屋租赁”为何种房屋的租赁。基于一般理解，房屋租赁应当包括用于居住生活的住房租赁以及用于生产经营的商业租赁。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”可见，立法层面也将房屋租赁分为住房租赁和商业租赁。
若参考立法者的本意，《民法典》优先承租权可能仅适用于住房租赁的情形。《民法典各分编（草案）》的说明中指出：“为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，促进住房租赁市场健康发展，草案增加了住房承租人的优先承租权制度。”该说明特别提到“住房承租人的优先承租权制度”，这作为法律起草者自身的解释，对解释《民法典》优先承租权具有重要的参考意义。
然而，参考最高人民法院及全国人大常委会法工委各自出版的关于《民法典》的理解与适用，优先承租权则包括住房租赁和商业租赁。最高人民法院在《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（以下简称“《民法典理解与适用》”）中提到，原租赁合同关系的继续与房屋承租人的优先承租权旨在稳定既有租赁关系的租赁物使用状态，即使房屋承租人并非基于生活需要承租租赁物，比如租赁底商用于经营门店，经营的稳定性亦具有重要价值。全国人大常委会法工委主编的《中华人民共和国民法典释义及适用指南》认为，优先承租权的确立，对承租人的权益进行了一定程度的保护，防止出租人随意变更租赁关系从而影响承租人的生活经营，有效防范纠纷的产生。
以体系解释的方法判断，结合《民法典》第七百零三条的规定，我们更倾向于优先承租权应当同时包括住房租赁与商业租赁。虽然《民法典》草案的说明中提到优先承租权是“住房人的优先承租人制度”，是为了落实租购同权要求，但并未排除商业租赁的适用。另外，本文提到的几个地方性法规中，对房屋租赁均定性为包括居住/使用、经营/收益，在《民法典》尚无相应司法解释的现状下，认为优先承租权包括住房租赁与商业租赁也有下位法的依据。
三、 优先承租权的触发条件
从文义看，触发优先承租权有两个基本条件：（1）租赁期限届满；（2）同等条件。若从合同成立方面看，当事人继续出租及承租也可作为基本条件之一。鉴于租赁期限届满一般是事实认定问题，实践中法官会考虑的条件是“出租人继续出租”与“同等条件”。
（一）出租人继续出租
《民法典》的条文中并未将出租人继续出租明确列为触发优先承租权的条件，但是从权利人的角度而言，出租人应有权依法处置房屋，包括出租或自用。因此，若租赁期满后，出租人明确表示房屋不再出租的，则承租人不享有优先承租权。例如，在（2014）深中法房终字第300号中，深圳市中级人民法院认为，出租人已经明确表示将案涉房屋收回改造作为珠宝销售之用，而非将案涉房屋继续出租，因此承租人不具备继续承租案涉房屋的条件，其关于优先承租权的主张不能成立。
（二）同等条件
根据最高人民法院《民法典理解与适用》的论述，“同等条件”应当将合同价格、价款履行方式、租赁期限、租金支付期限、房屋的用法和用途等均应当作为“同等条件”的考量因素。例如，在（2018）京02民终5581号中，北京市第二中级人民法院认为，承租人的优先承租权是有条件限制的，必须是在同等条件下才能享有，承租人承租的涉案房屋仅占天缘市场总面积的十分之一左右，而出租人是将包括涉案房屋在内的天缘市场整体出租给第三人，租赁标的并不同一，故出租人与第三人签订《租赁合同》的行为并未侵害承租人的优先承租权。
四、 优先承租权的行使规则
（一）出租人的通知义务
从法条文义看，若要达成承租人以同等条件优先承租的效果，承租人必须知晓同等条件的内容，这必然有赖于出租人的告知。因此，出租人将其愿意继续出租以及出租的条件明白无误地告知承租人，是优先承租权的应有之意。
（二）存在拟与第三人缔约的条件
判断何为“同等条件”必须有参照系，该参照即出租人拟与第三人缔约而达成的条件。否则，若出租人仅有承租人一个潜在缔约人，就没有“同等条件”存在的土壤。因此出租人在履行通知义务之时，其必须已经存在拟与第三人缔约的条件。在此种情形下，多数法院并不要求出租人已经与第三人缔结租赁合同，其通常只需将“同等条件”告知承租人即可。[i]
（三）诚实信用原则
若出租人违背诚实信用原则，有意规避优先承租权的触发，其仍然应当受到优先承租权的限制。例如，出租人在租赁期限届满当日向承租人表示将收回房屋自用。待承租人搬出后，立刻又将房屋出租给第三人。承租人得知后，表示接受出租人与第三人的缔约条件，提出自己有优先承租权。那么此时，出租人有意侵害承租人优先承租权的行为不应当受到法律保护。
五、 优先承租权受侵害的救济
承租人的优先承租权会因出租人违反上述优先承租权的行使规则而受到侵害。出租人可能不履行通知义务，虚构同等条件，或者实施违背诚实信用原则的其他行为。这些行为都将导致承租人的优先承租权受侵害，而无法继续承租房屋。
相比于承租人优先购买权受侵害，《民法典》及相关司法解释并未规定承租人优先承租权受侵害时如何救济。优先承租权的权利性质尚未见定论，而最高院认为，为实现《民法典》立法目的和价值，宜将该权利界定为附条件形成权，即在法律规定条件成就时，承租人单方作出的缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同关系。[ii]
因此，当出租人以不履行通知义务、虚构“同等条件”、隐瞒继续出租的意思等行为侵害承租人优先承租权的，承租人或可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”的规定，请求以同等条件优先承租房屋。
需要注意的是，在侵害优先承租权的场合，存在一个已经与出租人订立房屋租赁合同的第三人。若承租人行使优先承租权，强制与出租人订立同等条件的房屋租赁合同，应如何处理与相关第三人的关系？《民法典》对此并未作规定。对于优先购买权，《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”如果参照该处理方式，出租人与第三人订立的房屋租赁合同不会因出租人侵害原承租人的优先承租权而无效。
但如上文所述，优先承租权人有权请求以同等条件优先承租房屋，此时是否应该区分第三人是否善意？笔者认为，不应以第三人是否善意而为优先承租权的行使设置障碍，无论第三人是否为善意，原承租人都应有权以同等条件订立房屋租赁合同。理由是：第一，《民法典》优先承租权的立法目的是稳定既有租赁关系的租赁物使用状态，保障承租人的生活经营；第二，参考优先购买权的处理规则，承租人会因第三人为善意（不知房屋出租且已办理过户登记）而丧失优先购买权，但承租人使用房屋的权利状态却能够受到“买卖不破租赁”规则的保护。如果因为第三人为善意而剥夺承租人的优先承租权，将破坏承租人生活的稳定性，与立法目的背道而驰。对于第三人，因优先承租权的存在导致租赁合同履行不能，第三人有权向出租人主张违约责任。
六、 总结
《民法典》规定的优先承租权目前仍停留在基本制度层面，具体如何适用、执行，还有赖于司法解释、地方性法规以及判例的指导。在具体的执行方法出台之前，当事人之间可在租赁合同中对优先承租权的行使等进行详细约定，以避免争议。对于拟承租房屋的当事人而言，宜明确要求出租人对房屋上是否存在优先承租权给予说明，更好的方法是要求原承租人出具不再续租的声明，或者将丧失租赁机会而产生的损失计算在违约金内，以保护自身合法权益。
[i]参见袁野：《房屋租赁中的优先承租权》，苏州大学学报法学版，2020年第1期。
[ii]参见最高人民法院：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》。
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